Мы в социальных сетях
dominanta

А у нас сегодня День Рождения!

Дата добавления: 25-04-2017 11:25:10


Поздравляем всех сотрудников. Желаем прогресса в делах, развития и покорения новых горизонтов. Успеха, реализации, усовершенствования и удовлетворения от своего труда. Хорошего настроения, дружного и сплоченного коллектива. Достатка и больших результатов!

 

Наталия Капцова: «ТЫ ВЛАДЕЕШЬ ВРЕМЕНЕМ. А не время тобой»

Дата добавления: 24-04-2017 18:11:16


Размышлялки на ночь. В ТРАМПлине есть девушка, новенькая, вообще без опыта работы в недвижимости. Она проучилась две недели и спросила: "А сколько надо времени, чтобы всё выучить и продавать недвижимость?" Вот меня всегда веселит этот вопрос: сколько надо времени, чтобы научиться быть директором? Научиться писать рекламу? Научиться быть тренером? Раскрутить филиал? Выучить документы? Чтобы похудеть? Накачать мышцы?
"Если бабушка может писать письмо внуку год, она будет писать его год", - вот, что я ей ответила. Она не поняла. ЧЕЛОВЕК ОБЫКНОВЕННЫЙ инстинктивно выстраивает свой график так, чтобы уложиться в кем-то или самим себе отведенный срок выполнения рабочей или жизненной задачи.
ТЫ ВЛАДЕЕШЬ ВРЕМЕНЕМ. А не время тобой.

_______________
Я ЛИЧНО хочу работать превосходно - я хочу превосходить коллег. Я хочу давать выдающиеся результаты моей работы. Я считаю превоходство моих результатов целью в моей жизни. И рада, что всё делаю первой и не так, как другие - на секунду быстрее, на сантиметр выше, как на Олимпиаде.

___________________________________
"Я работаю риэлтором пять лет. Десять. Двадцать" - я это часто слышу. НУ И ЧТО? Ваш опыт в годах ничего не говорит. Да хоть сто! Может, ты худший все эти сто лет? Сколько сделок ты провел за свои годы работы? Сколько денег ты заработал? Сколько квартир ты продал?
ДОСТИЖЕНИЯ важнее твоего опыта, риэлтор!

________________________
"Я не продаю квартиры, которые мне не нравятся".
Ну и ... неумный ты риэлтор! Если ты продаешь только то, что нравится тебе, возможно, ты неплохо зарабатываешь. А вот если ты продаешь то, ЧТО ХОЧЕТ КЛИЕНТ, ты получаешь выдающийся бизнес, выдающиеся продажи.

___________
И еще.
МОЙ СЕКРЕТ. Я делаю всё и что-то еще. Еще раньше прихожу. Еще позже ухожу. Еще один час работаю. Еще одно письмо. Еще одну статью. Еще один тренинг. Еще один пост в ФБ. Еще одно обучение. Еще один клиент. Еще одно приседание. Еще одна страничка в книге.
Именно здесь, где надо сделать что-то еще, так одиноко, потому что большинство людей сюда, в ЕЩЕ не доходят. ИМЕННО ПОЭТОМУ в одиноком ЕЩЕ есть так много возможностей, недоступных другим. ВСЕГДА можно сделать еще один шаг. Особенно если другие люди этот шаг не предпринимают.

______________
удачи вам, ведь удача - второе имя Бога, а Господь помогает труждающимся.

Автор: Наталия Капцова

РИЭЛТОРАМ ДЕЛЮСЬ ТЕМ, ЧТО получают наши ученики Высшей Школы риэлторов ТРАМПлин в программе обучения правовым документам.

Дата добавления: 18-04-2017 14:05:14


Берем условную квартиру (для примера по расчету). Квартира продается за 50 тыс. у.е.ю Общая площадь квартиры 40 кв. метров. Мы ее оценили по 300 у.е. за 1 метр, итого 40 квадратных метров стоит 12 тысяч у.е.
Курс 1 доллар 25 гривен
ПРОДАВЕЦ платит:
1% госпошлина это 3 тыс. гривен
5% налог с прибыли физлица (если новые документы) - это 15 тыс. гривен
услуги банка 400 гривен
услуги эксперта-оценщика 1200 гривен
военный сбор 1,5% - это 4500 гривен (если новые документы)
ИТОГО ПРОДАВЕЦ 24 100 гривен или по курсу 964 у.е.
____________
ПОКУПАТЕЛЬ платит:
1% пенсионный фонд 3 тыс. грн.
услуги банка 400 грв.
Услуги нотариуса 3500 грн.
квитанции (берем у нотариуса) 250 гривен
регистрация прав собственности - как договоритесь с нотариусом
услуги агентства недвижимости 5% от стоимости квартиры, по данному примеру это 2500 у.е.
ИТОГО ПОКУПАТЕЛЬ 2 786 у.е.
_____________-
ВАЖНО: услуги эксперта-оценщин=ка могут быть дороже
Услуги банка, как и усоуги нотариуса, тоже могут быть разными. ТОРГУЙТЕСЬ!
Ваша Наталия Капцова

"Много мудрости не бывает, а тем более от людей, которые прошли путь «сквозь тернии к звездам"

Дата добавления: 13-04-2017 23:14:51


«Чтобы быть финансово богатым, нужно иметь в жизни цель. Другими словами, без цели вы никогда не узнаете, когда у вас будет достаточно денег и вы никогда не сможете быть финансово богатым» .
Гарри Келлер- совладелец международной компании по недвижимости Keller Williams Realty.

«Не могу — это то, что наши бабушки и дедушки говорили о самолете».
Блейк Ричардс – Канадский политик, риелтор и бизнесмен.
 

 «Радость заключается в процессе достижения чего-либо. Первые годы зарождения вашего бизнеса, когда вы ещё находитесь в яме вместе и пытаетесь выбраться из неё — это лучшие годы в вашей жизни…не упустите эти моменты».
Барбора Каркоран – инвестор, телеведущая, бизнесвумен.



«Чтобы быть успешным риэлтором ,вы неизменно должны ставить интересы своих клиентов на первое место. Попробуйте, и вы сами увидите, что ваши личные потребности будут реализованы за пределами ваших ожиданий»

Энтони Хитт, бизнесмен, который продал недвижимости на полмиллиарда долларов.

 

15 СЕКРЕТОВ ПОКАЗА КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ.

Дата добавления: 13-04-2017 12:02:53


1. Будьте вежливы и дружелюбны, улыбайтесь!

2. Заранее подготовьте ответы на вопросы, которые могут возникнуть у покупателя по техническому состоянию квартиры и по документам, а также ксерокопию технического паспорта или планировки квартиры, ксерокопии правовых документов

3. Если есть недостатки – скажите о них!

4. Для каждого недостатка объекта подготовьте достоинство, например, да, под окнами трамвай, но остановка в двух минутах, это очень удобно!

5. Если квартиру выбирает семейная пара, уделяйте внимание женщине, поскольку ее слово часто является решающим

6. Предварительно СДЕЛАЙТЕ УБОРКУ и наведите порядок и чистоту во всех комнатах. Уберите и спрячьте в шкаф все личные вещи: полотенца, расчёски, сумки, игрушки

7. Если это возможно, расставьте мебель так, чтобы в комнатах было максимальное ощущение пространства, всё, что можно вынести, убрать из квартиры перед показом, надо убрать.

8. Скажите покупателям хорошее о продавцах

9. Если рядом живут шумные соседи, договоритесь с ними заранее о «времени тишины»

10. Если из окон квартиры есть красивый вид, заранее помойте окна и отройте занавески. Если вид не очень, показывайте квартиру в тёмное время суток.

11. Не назначайте встречу в час пик. Если покупатель будет долго добираться до квартиры, это сыграет в минус продаже

12. Даже если покупатель невежлив и груб, не уподобляйтесь ему! Вы на работе!

13. Во время презентации в квартире не должно быть родственников продавца, договоритесь об этом заранее, кстати, лучше, чтоб и продавца не было

14. Никаких домашних животных и следов их жизнедеятельности!

15. У вас должна быть рулетка и фонарь!

 

ВАЖНО! ОЧЕНЬ ВАЖНО!

 

РИЭЛТОР несет ОТВЕТСТВЕННОСТЬ за сохранность денежных средств Клиентов, поэтому:

НИКОГДА не торгуйтесь с продавцами в присутствии покупателей.

НИКОГДА не обсуждайте сумму ваших комиссионных с покупателем в присутствии продавца.

ЕСЛИ надо продать квартиру дороже, проведите косметический ремонт (подклейте обои, замажьте трещины). Порой это позволяет существенно повысить цену квартиры, а значит, увеличивает и ваши комиссионные!

Покупатели могут оказаться мошенниками или бандитами, которые ограбят показываемую квартиру. Поэтому старайтесь всегда узнать максимальную информацию о клиенте (фамилия, номер машины, где работает и т. д.). На встречи с сомнительными покупателями берите второго человека, это может быть риэлтор-новичок. Если при встрече клиент вызывает крайнее недоверие, лучше откажитесь от сделки.

Удачи вам! Ваша Наталия Капцова

Дарение недвижимости необходимо оформлять правильно, иначе подарок придется вернуть.

Дата добавления: 10-04-2017 14:15:40


Договор дарения — распространенный в нашей стране и, на первый взгляд, простой и надежный способ передачи прав собственности на недвижимость. Однако существуют нюансы, которые обязательно стоит учитывать при оформлении договора дарения — в противном случае договор может быть признан недействительным.

 Особенности договора дарения

Привила заключения договора дарения прописаны в Гражданском кодексе Украины (глава 55, статьи 717-730) .

Главное отличие договора дарения от иных видов договоров заключается в том, что даритель передает свое имущество второй стороне безвозмездно и не может требовать для себя какой-либо компенсации. Если даритель желает получить что-либо взамен, следует оформить другой договор - купли-продажи или пожизненного содержания.

Интересно, что в качестве условия получения подарка в договоре можно прописать обязанности получателя по отношению к третьему лицу. Например, передача третьему лицу имущества, денежной суммы, предоставления указанному лицу права пожизненного проживания в передаваемой недвижимости и др. Если получатель дара не выполнит обязательства в пользу третьего лица, даритель имеет право требовать возвращения переданного в дар имущества или компенсации его стоимости.

Предметом дарения могут быть также имущественные права (в том числе на недвижимость), которыми владеет даритель или которые могут возникнуть у него в будущем.

Имущество по договору дарения может быть передано второй стороне сразу (реальный договор) или же после прохождения определенного времени/выполнения условия. Например, совершеннолетия одаряемого, окончания вуза, заключения брака и так далее (консесуальный договор).

Заключая консесуальный договор дарения, следует учитывать следующее: если смерть дарителя наступит раньше выполнения указанного в договоре условия, такой договор будет считаться недействительным.

Стороны в договоре дарения

Если недвижимость находится в общей собственности, то для ее передачи по договору дарения необходимо нотариально заверенное согласие совладельца. Если согласие не получено, второй собственник может оспорить договор в течение года.

В том случае, когда недвижимое имущество находится в долевой собственности (то есть каждому из владельцев принадлежит определенная часть квартиры или дома), владелец одной из долей может подарить ее без согласия владельцев других долей имущества. Оформить долевую форму собственности на недвижимость можно у нотариуса или в суде.

Если у жилья один владелец, он может оформить дарственную на половину объекта недвижимости (например, полдома).

Важный нюанс: если имущество подарено человеку, состоящему в браке, то его супруг/супруга не имеют прав собственности на этот подарок.

Для юридических лиц-дарителей Гражданский кодекс устанавливает определенное ограничение, а именно: в учредительных документах дарителя должно быть установлено право заключать прямой договор дарения. Если такое право не установлено, юридическое лицо может сделать пожертвование — то есть договор дарения с условием, что переданное имущество будет использовано второй стороной для определенной, заведомо обусловленной цели.

Что нельзя дарить, а что дарится автоматически

Родители, усыновители или опекуны не имеют права дарить имущество детей или подопечных — прямой запрет на это содержит статья 720 Гражданского кодекса.

При оформлении договора на дарение дома следует помнить, что одновременно с правами на здание к новому владельцу переходит и право собственности на земельный участок, где оно расположено (статья 120 Земельного кодекса и статья 377 Гражданского кодекса Украины).

Как оформить

Согласно статье 719 ГКУ, «договор дарения недвижимого имущества составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению». Также в письменной форме оформляется договор дарения имущественных прав на недвижимость. Если письменная форма не соблюдена или нарушены требования по нотариальному заверению документа, договор является недействительным. В этом случае получатель дара обязан его вернуть или компенсировать полную стоимость.

Дарственная на недвижимое имущество оформляется по месту нахождения недвижимости, либо по месту регистрации любого из субъектов договора.

Оформление  можно разделить на 4 этапа:

Проверка документов, удостоверяющих личности участников сделки и право собственности владельца на квартиру/дом.

Проверка недвижимости на предмет нахождения под запретом/арестом.

Подготовка договора.

Подписание договора о факте дарения.

После окончания этой процедуры новый владелец недвижимости может зарегистрировать договор дарения и свое право собственности на жилье в Госреестре имущественных прав. Именно регистрация считается моментом возникновения права собственности на недвижимость.

Сколько стоит подарок

При заключении договора дарения необходимо оплатить:

Государственную пошлину (1% от стоимости имущества).

Услуги нотариуса.

Военный сбор.

Налог на доходы физических лиц.

Последние пункты требуют пояснений, поскольку размеры налоговой ставки и военного сбора зависят от степени родства между сторонами и их гражданства:

Если стороны являются гражданами Украины и находятся в первой степени родства (родители, дети, супруг/супруга), налоговая ставка будет нулевой, и не потребуется платить военный сбор (п. 174.2.1 Налогового кодекса Украины ).

Если стороны являются гражданами Украины, но не родственниками первой степени родства, налоговая ставка составит 5, а военный сбор – 1,5% от стоимости имущества.

Если даритель является нерезидентом Украины, то вне зависимости от степени родства ставка налога на доходы физических лиц по такому договору составит 18% от стоимости имущества, военный сбор – 1,5%.

Стоимость определяют, основываясь на оценке недвижимости, которая подается нотариусу при оформлении и удостоверении дарственной. При дарении малолетнему или несовершеннолетнему ребенку налоги со сборами перечисляют родители/опекуны.

Отметим, что лица, зарегистрированные в СЭЗ «Крым», приравниваются к нерезидентам (ст. 5 ЗУ «О создании свободной экономической зоны «Крым» ).

Уплатить вышеуказанные налоги получатели подарка обязаны после подачи налоговой декларации по месту регистрации.

ОТ ЧЕГО ЗАВИСИТ ЦЕНА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ?

Дата добавления: 07-04-2017 20:51:30


А значит это вот что: технические характеристики объекта (планировка, общая и жилая площадь, материал постройки объекта, наличие/отсутствие коммуникаций, год начала строительства или сдачи в эксплуатацию, удаленность/приближенность от инфраструктуры) ИМЕЮТ ЗНАЧЕНИЕ ДЛЯ ФОРМИРОВАНИЯ ЦЕНЫ ТОЛЬКО С УЧЕТОМ ДВУХ ФАКТОРОВ, а именно - этаж/этажность и район/районность. То есть мы снова вернулись в МЕСТО, МЕСТО и еще раз МЕСТО. Например, берем типовую 1-комн. квартиру и размещаем ее в 9-ти этажном доме на 5 этаже на проспекте Добровольского поселка Котовского. В момент написания этого текста ее стоимость 20 тыс. у.е. Только потому, что такое у нее МЕСТО, МЕСТО и еще раз МЕСТО. А потом берем ее же и перемещаем ее на последний девятый этаж. И ее цена сразу снижается на 2-3 тысячи. За счет МЕСТА – девятого этажа. Теперь берем ее же и перемещаем в аналогичный дом на улице Высоцкого, и ее цена уже повышается на 5 тысяч. За счет МЕСТА, в котором находится дом. Понятно, да?
ОТСЮДА ВЫВОД. Сначала оцениваем месторасположение дома (район/районность), потом месторасположение собственно объекта (этаж/этажность), а уже потом начинаем отсматривать то, что называется ТХ - техническими характеристиками объекта: из чего дом, какая площадь и т.д.).
Теперь определите, что хочет ваш продавец - продать или продавать. Если продавец вам говорит: "Я не спешу и буду ждать своего покупателя, который даст мне мою цену», то этот человек хочет продавать, а не продать. Настоятельно рекомендую риэлторам не тратить свои деньги и время на продвижение такого объекта. Этот параметр цены на объект называется: ЭМОЦИИ ПРОДАВЦА, КОТОРЫЕ ПОВЛИЯЛИ НА ЕГО МНЕНИЕ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА, И НЕ ИМЕЮТ НИЧЕГО ОБЩЕГО С ЦЕНАМИ НА РЫНКЕ. Задайте такому продавцу вопрос: «А если бы вы сейчас покупали объект, вы бы свой купили по вашей цене? Что именно в вашей квартире (доме, участке) стоит эти деньги?»
Коллеги! Не бойтесь говорить продавцу реальную рыночную стоимость его объекта, потому что он потом до этой стоимости "дозреет", но продаст не с вами, а с тем, кто его убедит. Расскажите вашим продавцам всего один из примеров, например, вот этот. Мы продавали квартиру до Нового года. Хозяин хотел 27 тыс. долларов. Цена аналогов на рынке была 25 тыс. Разумеется, хозяину 27 тыс. нравилось больше, чем 25. Мы активно ее продавали, и клиентов, дающих ему 25 тыс. было много, 27 тысяч не давал никто. ЭТОТ ПАРАМЕТР ЦЕНЫ НАЗЫВАЕТСЯ "ИТОГОВОЕ МНЕНИЕ ПОКУПАТЕЛЕЙ". То есть, если на объект приходят покупатели и дают «обратную связь» о цене, то это и есть «итоговое мнение покупателей», как в этом примере, когда продавец выставил цену 27 тысяч, а все покупатели считали, что цена квартире 25 тысяч и меньше. Его надо учитывать и объяснять продавцам. Но! Что сделал продавец? Он прошелся с риэлторами нескольких АН по таким же, как его, однокомнатным квартирам, притворяясь покупателем. Показывали ему объекты по цене 27-30 тыс. Его вывод - моя квартира стоит больше чем 25 тыс. Наши слова о том, что эти объекты не проданы именно потому, что стоят больше 25 тыс. продавец слушать не хотел. Знаете, что в итоге? В итоге его так прижало, что квартиру мы продали в мае за 20 тыс. Это то, что называется "неправильная цена" и ОТНОШЕНИЕ ПРОДАВЦА К РИЭЛТОРАМ. То есть риэлторы не смогли стать для него теми, чье мнение он считал компетентным, за что ему пришлось заплатить, продав квартиру на 7 тысяч дешевле.
ИТАК, на этом этапе нашего разговора делаем предварительный вывод: цена объекта определяется только местом и больше ничем, а всё остальное – это просто «хотелка» продавца.
Дальше. Следите за тем, как ведет себя на показе продавец. Объясняйте, что показываете объект вы, а не он, объясняйте, что НЕ НАДО рассказывать покупателям все минусы вашего объекта, начиная с сомнительных соседей, постоянного отсутствия воды, крыс в подвале, количества ограблений в доме и заканчивая историей смертей вокруг объекта или настоящих причин его продажи, если они невеселые, например, долги или развод. Это никому не надо и значительно снижает стоимость объекта.
У меня есть в продаже дом, хозяйка которого каждый раз на показе считает своим долгом обратить внимание покупателей на сырые углы, необходимость ремонта крыши и обязательно сообщает год постройки дома, хотя всего этого без ее заявлений люди бы не видели. Запомните, что ПОВЕДЕНИЕ ПРОДАВЦА ВО ВРЕМЯ ПОКАЗА С ПОКУПАТЕЛЕМ влияет на цену. Огромное значение в формировании цены на объект имеет спрос рынка на объекты, аналогичные продаваемому. Если спроса на коммерцию нет, то будь вы хоть наилучшим продавцом, у вас ничего не получится. Еще есть и иные факторы, влияющие на цену объекта, я их называю «прикольные». Что я имею в виду? Например, изменение курса доллара или политические факторы, хотя ничего в этом прикольного нет, конечно. К "приколам" цены я отношу еще сезонность, например, земля активно продается летом и осенью. Например, во время майских и Пасхи клиенты ничего не смотрят, поскольку то ли уехали, то ли пьют, то ли отдыхают, то ли что, а продавцы нервничают и снижают на эмоциях цену.
ВЫВОДЫ. Никто не скажет продавцу точно, сколько стоит его объект. Никто не может дать гарантию продавцу в том, что его объект будет продан по этой или иной цене. Не может, потому что надо принять во внимание всё то, о чем я сказала, и еще массу профессиональных вещей.
И, знаете, почему? Потому что на рынок недвижимости невозможно повлиять. Как и на нашу страну. Можно сделать только одно – быть профессионалом и работать, отвечая за качество вашей работы.

Ваша Наталия Капцова

 

АН «Доминанта» -профессиональная команда с огромным опытом работы.

Дата добавления: 03-04-2017 16:23:25


ПАМЯТКА РИЭЛТОРАМ.

Дата добавления: 03-04-2017 12:44:21


Налог при продаже недвижимости для резидентов составляет 5% суммы договора, для нерезидентов – 18%В СЛУЧАЕ, ЕСЛИ:
• если недвижимость в собственности менее 3х лет (кроме случаев получения имущества в наследство);
• если в этом году человек продает не первый объект недвижимости;
• при продаже земельного участка, если его площадь превышает нормы безопасной приватизации земли, установленные ст. 121 Земельного кодекса: для ведения личного крестьянского хозяйства – до 2 га;
для ведения садоводства – до 0,12 га;
для строительства и обслуживания жилого дома (приусадебный участок) в селах – до 0,25 га, в поселках – до 0,15 га, в городах – до 0,1 га;
для индивидуального дачного строительства – до 0,1 га; для индивидуального дачного строительства – до 0,01 га).

Налог при договоре дарения оплачивается одаряемым и для резидентов составляет 5% суммы договора, для нерезидентов – 18%:

Налога нет, если дар принят от родственника (для целей налогообложения родственниками считаются дети, родители, супруги) при предоставлении документа, подтверждающие родственные связи ( свидетельства о рождении, о браке) и документа,

Пункт 16 Других переходных положений Налогового кодекса Украины предусматривает временное введение военного сбора в размере 1,5% суммы договора (военный сбор возникает в тех же случаях, в которых возникает налог)

Изменения в сфере госрегистрации прав на недвижимости с 01.01.2016:

1. Не предусмотрена выдача Свидетельств о праве собственности на недвижимость на вновь созданные объекты – регистрация проводится в электронной бездокументарной форме

2. Отменены извлечения (Вытяг) из Гостреестра вещных прав

3. Введен дифференцированный административный сбор за регистрацию права собственности в зависимости от сроков регистрации:
• В срок, не превышающий 5 рабочих дней – 140 грн
• В срок, не превышающий 2 рабочих дней – 1380 грн
• В срок, не превышающий 24 часа – 2760 грн
• В срок, не превышающий 2 часа – 6890 грн

4. Выдача документов происходит на основании сроков, за которые оплачен админсбор (ч. 5 ст. 19 ЗУ “О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество”)

5. Нотариусы наделены правом первичной регистрации вновь созданного имущества (не зависимо от местонахождения имущества).
Ваша Наталия Капцова


А у нас сегодня День Рождения!

Дата добавления: 25-04-2017 11:25:10


Поздравляем всех сотрудников. Желаем прогресса в делах, развития и покорения новых горизонтов. Успеха, реализации, усовершенствования и удовлетворения от своего труда. Хорошего настроения, дружного и сплоченного коллектива. Достатка и больших результатов!

 

Наталия Капцова: «ТЫ ВЛАДЕЕШЬ ВРЕМЕНЕМ. А не время тобой»

Дата добавления: 24-04-2017 18:11:16


Размышлялки на ночь. В ТРАМПлине есть девушка, новенькая, вообще без опыта работы в недвижимости. Она проучилась две недели и спросила: "А сколько надо времени, чтобы всё выучить и продавать недвижимость?" Вот меня всегда веселит этот вопрос: сколько надо времени, чтобы научиться быть директором? Научиться писать рекламу? Научиться быть тренером? Раскрутить филиал? Выучить документы? Чтобы похудеть? Накачать мышцы?
"Если бабушка может писать письмо внуку год, она будет писать его год", - вот, что я ей ответила. Она не поняла. ЧЕЛОВЕК ОБЫКНОВЕННЫЙ инстинктивно выстраивает свой график так, чтобы уложиться в кем-то или самим себе отведенный срок выполнения рабочей или жизненной задачи.
ТЫ ВЛАДЕЕШЬ ВРЕМЕНЕМ. А не время тобой.

_______________
Я ЛИЧНО хочу работать превосходно - я хочу превосходить коллег. Я хочу давать выдающиеся результаты моей работы. Я считаю превоходство моих результатов целью в моей жизни. И рада, что всё делаю первой и не так, как другие - на секунду быстрее, на сантиметр выше, как на Олимпиаде.

___________________________________
"Я работаю риэлтором пять лет. Десять. Двадцать" - я это часто слышу. НУ И ЧТО? Ваш опыт в годах ничего не говорит. Да хоть сто! Может, ты худший все эти сто лет? Сколько сделок ты провел за свои годы работы? Сколько денег ты заработал? Сколько квартир ты продал?
ДОСТИЖЕНИЯ важнее твоего опыта, риэлтор!

________________________
"Я не продаю квартиры, которые мне не нравятся".
Ну и ... неумный ты риэлтор! Если ты продаешь только то, что нравится тебе, возможно, ты неплохо зарабатываешь. А вот если ты продаешь то, ЧТО ХОЧЕТ КЛИЕНТ, ты получаешь выдающийся бизнес, выдающиеся продажи.

___________
И еще.
МОЙ СЕКРЕТ. Я делаю всё и что-то еще. Еще раньше прихожу. Еще позже ухожу. Еще один час работаю. Еще одно письмо. Еще одну статью. Еще один тренинг. Еще один пост в ФБ. Еще одно обучение. Еще один клиент. Еще одно приседание. Еще одна страничка в книге.
Именно здесь, где надо сделать что-то еще, так одиноко, потому что большинство людей сюда, в ЕЩЕ не доходят. ИМЕННО ПОЭТОМУ в одиноком ЕЩЕ есть так много возможностей, недоступных другим. ВСЕГДА можно сделать еще один шаг. Особенно если другие люди этот шаг не предпринимают.

______________
удачи вам, ведь удача - второе имя Бога, а Господь помогает труждающимся.

Автор: Наталия Капцова

РИЭЛТОРАМ ДЕЛЮСЬ ТЕМ, ЧТО получают наши ученики Высшей Школы риэлторов ТРАМПлин в программе обучения правовым документам.

Дата добавления: 18-04-2017 14:05:14


Берем условную квартиру (для примера по расчету). Квартира продается за 50 тыс. у.е.ю Общая площадь квартиры 40 кв. метров. Мы ее оценили по 300 у.е. за 1 метр, итого 40 квадратных метров стоит 12 тысяч у.е.
Курс 1 доллар 25 гривен
ПРОДАВЕЦ платит:
1% госпошлина это 3 тыс. гривен
5% налог с прибыли физлица (если новые документы) - это 15 тыс. гривен
услуги банка 400 гривен
услуги эксперта-оценщика 1200 гривен
военный сбор 1,5% - это 4500 гривен (если новые документы)
ИТОГО ПРОДАВЕЦ 24 100 гривен или по курсу 964 у.е.
____________
ПОКУПАТЕЛЬ платит:
1% пенсионный фонд 3 тыс. грн.
услуги банка 400 грв.
Услуги нотариуса 3500 грн.
квитанции (берем у нотариуса) 250 гривен
регистрация прав собственности - как договоритесь с нотариусом
услуги агентства недвижимости 5% от стоимости квартиры, по данному примеру это 2500 у.е.
ИТОГО ПОКУПАТЕЛЬ 2 786 у.е.
_____________-
ВАЖНО: услуги эксперта-оценщин=ка могут быть дороже
Услуги банка, как и усоуги нотариуса, тоже могут быть разными. ТОРГУЙТЕСЬ!
Ваша Наталия Капцова

"Много мудрости не бывает, а тем более от людей, которые прошли путь «сквозь тернии к звездам"

Дата добавления: 13-04-2017 23:14:51


«Чтобы быть финансово богатым, нужно иметь в жизни цель. Другими словами, без цели вы никогда не узнаете, когда у вас будет достаточно денег и вы никогда не сможете быть финансово богатым» .
Гарри Келлер- совладелец международной компании по недвижимости Keller Williams Realty.

«Не могу — это то, что наши бабушки и дедушки говорили о самолете».
Блейк Ричардс – Канадский политик, риелтор и бизнесмен.
 

 «Радость заключается в процессе достижения чего-либо. Первые годы зарождения вашего бизнеса, когда вы ещё находитесь в яме вместе и пытаетесь выбраться из неё — это лучшие годы в вашей жизни…не упустите эти моменты».
Барбора Каркоран – инвестор, телеведущая, бизнесвумен.



«Чтобы быть успешным риэлтором ,вы неизменно должны ставить интересы своих клиентов на первое место. Попробуйте, и вы сами увидите, что ваши личные потребности будут реализованы за пределами ваших ожиданий»

Энтони Хитт, бизнесмен, который продал недвижимости на полмиллиарда долларов.

 

15 СЕКРЕТОВ ПОКАЗА КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ.

Дата добавления: 13-04-2017 12:02:53


1. Будьте вежливы и дружелюбны, улыбайтесь!

2. Заранее подготовьте ответы на вопросы, которые могут возникнуть у покупателя по техническому состоянию квартиры и по документам, а также ксерокопию технического паспорта или планировки квартиры, ксерокопии правовых документов

3. Если есть недостатки – скажите о них!

4. Для каждого недостатка объекта подготовьте достоинство, например, да, под окнами трамвай, но остановка в двух минутах, это очень удобно!

5. Если квартиру выбирает семейная пара, уделяйте внимание женщине, поскольку ее слово часто является решающим

6. Предварительно СДЕЛАЙТЕ УБОРКУ и наведите порядок и чистоту во всех комнатах. Уберите и спрячьте в шкаф все личные вещи: полотенца, расчёски, сумки, игрушки

7. Если это возможно, расставьте мебель так, чтобы в комнатах было максимальное ощущение пространства, всё, что можно вынести, убрать из квартиры перед показом, надо убрать.

8. Скажите покупателям хорошее о продавцах

9. Если рядом живут шумные соседи, договоритесь с ними заранее о «времени тишины»

10. Если из окон квартиры есть красивый вид, заранее помойте окна и отройте занавески. Если вид не очень, показывайте квартиру в тёмное время суток.

11. Не назначайте встречу в час пик. Если покупатель будет долго добираться до квартиры, это сыграет в минус продаже

12. Даже если покупатель невежлив и груб, не уподобляйтесь ему! Вы на работе!

13. Во время презентации в квартире не должно быть родственников продавца, договоритесь об этом заранее, кстати, лучше, чтоб и продавца не было

14. Никаких домашних животных и следов их жизнедеятельности!

15. У вас должна быть рулетка и фонарь!

 

ВАЖНО! ОЧЕНЬ ВАЖНО!

 

РИЭЛТОР несет ОТВЕТСТВЕННОСТЬ за сохранность денежных средств Клиентов, поэтому:

НИКОГДА не торгуйтесь с продавцами в присутствии покупателей.

НИКОГДА не обсуждайте сумму ваших комиссионных с покупателем в присутствии продавца.

ЕСЛИ надо продать квартиру дороже, проведите косметический ремонт (подклейте обои, замажьте трещины). Порой это позволяет существенно повысить цену квартиры, а значит, увеличивает и ваши комиссионные!

Покупатели могут оказаться мошенниками или бандитами, которые ограбят показываемую квартиру. Поэтому старайтесь всегда узнать максимальную информацию о клиенте (фамилия, номер машины, где работает и т. д.). На встречи с сомнительными покупателями берите второго человека, это может быть риэлтор-новичок. Если при встрече клиент вызывает крайнее недоверие, лучше откажитесь от сделки.

Удачи вам! Ваша Наталия Капцова

Дарение недвижимости необходимо оформлять правильно, иначе подарок придется вернуть.

Дата добавления: 10-04-2017 14:15:40


Договор дарения — распространенный в нашей стране и, на первый взгляд, простой и надежный способ передачи прав собственности на недвижимость. Однако существуют нюансы, которые обязательно стоит учитывать при оформлении договора дарения — в противном случае договор может быть признан недействительным.

 Особенности договора дарения

Привила заключения договора дарения прописаны в Гражданском кодексе Украины (глава 55, статьи 717-730) .

Главное отличие договора дарения от иных видов договоров заключается в том, что даритель передает свое имущество второй стороне безвозмездно и не может требовать для себя какой-либо компенсации. Если даритель желает получить что-либо взамен, следует оформить другой договор - купли-продажи или пожизненного содержания.

Интересно, что в качестве условия получения подарка в договоре можно прописать обязанности получателя по отношению к третьему лицу. Например, передача третьему лицу имущества, денежной суммы, предоставления указанному лицу права пожизненного проживания в передаваемой недвижимости и др. Если получатель дара не выполнит обязательства в пользу третьего лица, даритель имеет право требовать возвращения переданного в дар имущества или компенсации его стоимости.

Предметом дарения могут быть также имущественные права (в том числе на недвижимость), которыми владеет даритель или которые могут возникнуть у него в будущем.

Имущество по договору дарения может быть передано второй стороне сразу (реальный договор) или же после прохождения определенного времени/выполнения условия. Например, совершеннолетия одаряемого, окончания вуза, заключения брака и так далее (консесуальный договор).

Заключая консесуальный договор дарения, следует учитывать следующее: если смерть дарителя наступит раньше выполнения указанного в договоре условия, такой договор будет считаться недействительным.

Стороны в договоре дарения

Если недвижимость находится в общей собственности, то для ее передачи по договору дарения необходимо нотариально заверенное согласие совладельца. Если согласие не получено, второй собственник может оспорить договор в течение года.

В том случае, когда недвижимое имущество находится в долевой собственности (то есть каждому из владельцев принадлежит определенная часть квартиры или дома), владелец одной из долей может подарить ее без согласия владельцев других долей имущества. Оформить долевую форму собственности на недвижимость можно у нотариуса или в суде.

Если у жилья один владелец, он может оформить дарственную на половину объекта недвижимости (например, полдома).

Важный нюанс: если имущество подарено человеку, состоящему в браке, то его супруг/супруга не имеют прав собственности на этот подарок.

Для юридических лиц-дарителей Гражданский кодекс устанавливает определенное ограничение, а именно: в учредительных документах дарителя должно быть установлено право заключать прямой договор дарения. Если такое право не установлено, юридическое лицо может сделать пожертвование — то есть договор дарения с условием, что переданное имущество будет использовано второй стороной для определенной, заведомо обусловленной цели.

Что нельзя дарить, а что дарится автоматически

Родители, усыновители или опекуны не имеют права дарить имущество детей или подопечных — прямой запрет на это содержит статья 720 Гражданского кодекса.

При оформлении договора на дарение дома следует помнить, что одновременно с правами на здание к новому владельцу переходит и право собственности на земельный участок, где оно расположено (статья 120 Земельного кодекса и статья 377 Гражданского кодекса Украины).

Как оформить

Согласно статье 719 ГКУ, «договор дарения недвижимого имущества составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению». Также в письменной форме оформляется договор дарения имущественных прав на недвижимость. Если письменная форма не соблюдена или нарушены требования по нотариальному заверению документа, договор является недействительным. В этом случае получатель дара обязан его вернуть или компенсировать полную стоимость.

Дарственная на недвижимое имущество оформляется по месту нахождения недвижимости, либо по месту регистрации любого из субъектов договора.

Оформление  можно разделить на 4 этапа:

Проверка документов, удостоверяющих личности участников сделки и право собственности владельца на квартиру/дом.

Проверка недвижимости на предмет нахождения под запретом/арестом.

Подготовка договора.

Подписание договора о факте дарения.

После окончания этой процедуры новый владелец недвижимости может зарегистрировать договор дарения и свое право собственности на жилье в Госреестре имущественных прав. Именно регистрация считается моментом возникновения права собственности на недвижимость.

Сколько стоит подарок

При заключении договора дарения необходимо оплатить:

Государственную пошлину (1% от стоимости имущества).

Услуги нотариуса.

Военный сбор.

Налог на доходы физических лиц.

Последние пункты требуют пояснений, поскольку размеры налоговой ставки и военного сбора зависят от степени родства между сторонами и их гражданства:

Если стороны являются гражданами Украины и находятся в первой степени родства (родители, дети, супруг/супруга), налоговая ставка будет нулевой, и не потребуется платить военный сбор (п. 174.2.1 Налогового кодекса Украины ).

Если стороны являются гражданами Украины, но не родственниками первой степени родства, налоговая ставка составит 5, а военный сбор – 1,5% от стоимости имущества.

Если даритель является нерезидентом Украины, то вне зависимости от степени родства ставка налога на доходы физических лиц по такому договору составит 18% от стоимости имущества, военный сбор – 1,5%.

Стоимость определяют, основываясь на оценке недвижимости, которая подается нотариусу при оформлении и удостоверении дарственной. При дарении малолетнему или несовершеннолетнему ребенку налоги со сборами перечисляют родители/опекуны.

Отметим, что лица, зарегистрированные в СЭЗ «Крым», приравниваются к нерезидентам (ст. 5 ЗУ «О создании свободной экономической зоны «Крым» ).

Уплатить вышеуказанные налоги получатели подарка обязаны после подачи налоговой декларации по месту регистрации.

ОТ ЧЕГО ЗАВИСИТ ЦЕНА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ?

Дата добавления: 07-04-2017 20:51:30


А значит это вот что: технические характеристики объекта (планировка, общая и жилая площадь, материал постройки объекта, наличие/отсутствие коммуникаций, год начала строительства или сдачи в эксплуатацию, удаленность/приближенность от инфраструктуры) ИМЕЮТ ЗНАЧЕНИЕ ДЛЯ ФОРМИРОВАНИЯ ЦЕНЫ ТОЛЬКО С УЧЕТОМ ДВУХ ФАКТОРОВ, а именно - этаж/этажность и район/районность. То есть мы снова вернулись в МЕСТО, МЕСТО и еще раз МЕСТО. Например, берем типовую 1-комн. квартиру и размещаем ее в 9-ти этажном доме на 5 этаже на проспекте Добровольского поселка Котовского. В момент написания этого текста ее стоимость 20 тыс. у.е. Только потому, что такое у нее МЕСТО, МЕСТО и еще раз МЕСТО. А потом берем ее же и перемещаем ее на последний девятый этаж. И ее цена сразу снижается на 2-3 тысячи. За счет МЕСТА – девятого этажа. Теперь берем ее же и перемещаем в аналогичный дом на улице Высоцкого, и ее цена уже повышается на 5 тысяч. За счет МЕСТА, в котором находится дом. Понятно, да?
ОТСЮДА ВЫВОД. Сначала оцениваем месторасположение дома (район/районность), потом месторасположение собственно объекта (этаж/этажность), а уже потом начинаем отсматривать то, что называется ТХ - техническими характеристиками объекта: из чего дом, какая площадь и т.д.).
Теперь определите, что хочет ваш продавец - продать или продавать. Если продавец вам говорит: "Я не спешу и буду ждать своего покупателя, который даст мне мою цену», то этот человек хочет продавать, а не продать. Настоятельно рекомендую риэлторам не тратить свои деньги и время на продвижение такого объекта. Этот параметр цены на объект называется: ЭМОЦИИ ПРОДАВЦА, КОТОРЫЕ ПОВЛИЯЛИ НА ЕГО МНЕНИЕ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА, И НЕ ИМЕЮТ НИЧЕГО ОБЩЕГО С ЦЕНАМИ НА РЫНКЕ. Задайте такому продавцу вопрос: «А если бы вы сейчас покупали объект, вы бы свой купили по вашей цене? Что именно в вашей квартире (доме, участке) стоит эти деньги?»
Коллеги! Не бойтесь говорить продавцу реальную рыночную стоимость его объекта, потому что он потом до этой стоимости "дозреет", но продаст не с вами, а с тем, кто его убедит. Расскажите вашим продавцам всего один из примеров, например, вот этот. Мы продавали квартиру до Нового года. Хозяин хотел 27 тыс. долларов. Цена аналогов на рынке была 25 тыс. Разумеется, хозяину 27 тыс. нравилось больше, чем 25. Мы активно ее продавали, и клиентов, дающих ему 25 тыс. было много, 27 тысяч не давал никто. ЭТОТ ПАРАМЕТР ЦЕНЫ НАЗЫВАЕТСЯ "ИТОГОВОЕ МНЕНИЕ ПОКУПАТЕЛЕЙ". То есть, если на объект приходят покупатели и дают «обратную связь» о цене, то это и есть «итоговое мнение покупателей», как в этом примере, когда продавец выставил цену 27 тысяч, а все покупатели считали, что цена квартире 25 тысяч и меньше. Его надо учитывать и объяснять продавцам. Но! Что сделал продавец? Он прошелся с риэлторами нескольких АН по таким же, как его, однокомнатным квартирам, притворяясь покупателем. Показывали ему объекты по цене 27-30 тыс. Его вывод - моя квартира стоит больше чем 25 тыс. Наши слова о том, что эти объекты не проданы именно потому, что стоят больше 25 тыс. продавец слушать не хотел. Знаете, что в итоге? В итоге его так прижало, что квартиру мы продали в мае за 20 тыс. Это то, что называется "неправильная цена" и ОТНОШЕНИЕ ПРОДАВЦА К РИЭЛТОРАМ. То есть риэлторы не смогли стать для него теми, чье мнение он считал компетентным, за что ему пришлось заплатить, продав квартиру на 7 тысяч дешевле.
ИТАК, на этом этапе нашего разговора делаем предварительный вывод: цена объекта определяется только местом и больше ничем, а всё остальное – это просто «хотелка» продавца.
Дальше. Следите за тем, как ведет себя на показе продавец. Объясняйте, что показываете объект вы, а не он, объясняйте, что НЕ НАДО рассказывать покупателям все минусы вашего объекта, начиная с сомнительных соседей, постоянного отсутствия воды, крыс в подвале, количества ограблений в доме и заканчивая историей смертей вокруг объекта или настоящих причин его продажи, если они невеселые, например, долги или развод. Это никому не надо и значительно снижает стоимость объекта.
У меня есть в продаже дом, хозяйка которого каждый раз на показе считает своим долгом обратить внимание покупателей на сырые углы, необходимость ремонта крыши и обязательно сообщает год постройки дома, хотя всего этого без ее заявлений люди бы не видели. Запомните, что ПОВЕДЕНИЕ ПРОДАВЦА ВО ВРЕМЯ ПОКАЗА С ПОКУПАТЕЛЕМ влияет на цену. Огромное значение в формировании цены на объект имеет спрос рынка на объекты, аналогичные продаваемому. Если спроса на коммерцию нет, то будь вы хоть наилучшим продавцом, у вас ничего не получится. Еще есть и иные факторы, влияющие на цену объекта, я их называю «прикольные». Что я имею в виду? Например, изменение курса доллара или политические факторы, хотя ничего в этом прикольного нет, конечно. К "приколам" цены я отношу еще сезонность, например, земля активно продается летом и осенью. Например, во время майских и Пасхи клиенты ничего не смотрят, поскольку то ли уехали, то ли пьют, то ли отдыхают, то ли что, а продавцы нервничают и снижают на эмоциях цену.
ВЫВОДЫ. Никто не скажет продавцу точно, сколько стоит его объект. Никто не может дать гарантию продавцу в том, что его объект будет продан по этой или иной цене. Не может, потому что надо принять во внимание всё то, о чем я сказала, и еще массу профессиональных вещей.
И, знаете, почему? Потому что на рынок недвижимости невозможно повлиять. Как и на нашу страну. Можно сделать только одно – быть профессионалом и работать, отвечая за качество вашей работы.

Ваша Наталия Капцова

 

АН «Доминанта» -профессиональная команда с огромным опытом работы.

Дата добавления: 03-04-2017 16:23:25


ПАМЯТКА РИЭЛТОРАМ.

Дата добавления: 03-04-2017 12:44:21


Налог при продаже недвижимости для резидентов составляет 5% суммы договора, для нерезидентов – 18%В СЛУЧАЕ, ЕСЛИ:
• если недвижимость в собственности менее 3х лет (кроме случаев получения имущества в наследство);
• если в этом году человек продает не первый объект недвижимости;
• при продаже земельного участка, если его площадь превышает нормы безопасной приватизации земли, установленные ст. 121 Земельного кодекса: для ведения личного крестьянского хозяйства – до 2 га;
для ведения садоводства – до 0,12 га;
для строительства и обслуживания жилого дома (приусадебный участок) в селах – до 0,25 га, в поселках – до 0,15 га, в городах – до 0,1 га;
для индивидуального дачного строительства – до 0,1 га; для индивидуального дачного строительства – до 0,01 га).

Налог при договоре дарения оплачивается одаряемым и для резидентов составляет 5% суммы договора, для нерезидентов – 18%:

Налога нет, если дар принят от родственника (для целей налогообложения родственниками считаются дети, родители, супруги) при предоставлении документа, подтверждающие родственные связи ( свидетельства о рождении, о браке) и документа,

Пункт 16 Других переходных положений Налогового кодекса Украины предусматривает временное введение военного сбора в размере 1,5% суммы договора (военный сбор возникает в тех же случаях, в которых возникает налог)

Изменения в сфере госрегистрации прав на недвижимости с 01.01.2016:

1. Не предусмотрена выдача Свидетельств о праве собственности на недвижимость на вновь созданные объекты – регистрация проводится в электронной бездокументарной форме

2. Отменены извлечения (Вытяг) из Гостреестра вещных прав

3. Введен дифференцированный административный сбор за регистрацию права собственности в зависимости от сроков регистрации:
• В срок, не превышающий 5 рабочих дней – 140 грн
• В срок, не превышающий 2 рабочих дней – 1380 грн
• В срок, не превышающий 24 часа – 2760 грн
• В срок, не превышающий 2 часа – 6890 грн

4. Выдача документов происходит на основании сроков, за которые оплачен админсбор (ч. 5 ст. 19 ЗУ “О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество”)

5. Нотариусы наделены правом первичной регистрации вновь созданного имущества (не зависимо от местонахождения имущества).
Ваша Наталия Капцова